Ostatnia aktualizacja: wrzesień 2026 r.
Aby odpowiedzieć na pytanie: Jak wybrać najkorzystniejszy kredyt, warto wcześniej odpowiedzieć na inne pytanie: od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Przy oprocentowaniu zmiennym składa się ono z dwóch podstawowych elementów: marży banku oraz wskaźnika referencyjnego. Innym rozwiązaniem jest oprocentowanie stałe lub okresowo stałe, ale o tym później.
Przez wiele lat podstawowym wskaźnikiem referencyjnym stosowanym przy ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych był WIBOR(Warsaw Interbank Offered Rate). Obecnie następuje jego zastąpienie wskaźnikiem POLSTR (Polish Short Term Rate).
Wskaźniki referencyjne Wibor i POLSTR
Nie wchodząc w encyklopedyczne definicje: wskaźniki referencyjne odzwierciedlają warunki, na jakich pieniądz jest pozyskiwany na rynku. Ich poziom może się zmieniać wraz ze zmianą sytuacji na rynku finansowym.
Pieniądz, jak każdy towar na rynku, ma swoją cenę. Miało być prosto, a tu: cena pieniądza? Co to jest?
Już wyjaśniam.
Kiedy kupujemy pomidory w zieleniaku, to płacimy za nie określoną cenę. Cena pomidorów zależy od ich dostępności i zapotrzebowania. Kiedy pomidorów jest nadmiar, a chętnych na nie mniej, to ich cena może spadać. Kiedy zapotrzebowanie rośnie, a pomidorów jest mniej, cena może rosnąć.
W przypadku pieniądza mechanizm jest podobny. Jego cena, czyli koszt pozyskania pieniędzy, zmienia się wraz z warunkami panującymi na rynku.
WIBOR był wskaźnikiem referencyjnym wykorzystywanym między innymi przy ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych W przypadku kredytu oprocentowanie zmienne było określane jako marża banku powiększona o odpowiedni wskaźnik referencyjny.
Czy wskaźnik referencyjny się zmienia?
Zdecydowanie tak. I właśnie dlatego oprocentowanie kredytu zmiennego nie jest takie samo przez cały okres spłaty.
Jeżeli oprocentowanie kredytu składa się z marży banku oraz wskaźnika referencyjnego, zmiana wskaźnika może oznaczać zmianę oprocentowania, a w konsekwencji również wysokości raty.
Podpisując umowę kredytową, warto więc wiedzieć nie tylko, jaka jest marża banku, ale również jaki wskaźnik referencyjny został zastosowany i na jakich zasadach wpływa on na oprocentowanie kredytu.
Od WIBOR do POLSTR
Przez wiele lat WIBOR był podstawowym wskaźnikiem referencyjnym stosowanym przy kredytach w złotych. Rynek finansowy przechodzi obecnie proces zastępowania go nowym rozwiązaniem – POLSTR.
POLSTR został wybrany jako docelowy wskaźnik referencyjny, który ma przejąć rolę WIBOR w ramach reformy wskaźników referencyjnych. Proces ten jest rozłożony w czasie. W 2026 roku banki zaczęły wprowadzać do oferty produkty oparte na POLSTR, w tym kredyty mieszkaniowe.
Nie oznacza to jednak, że wszystkie istniejące kredyty hipoteczne oparte na WIBOR nagle zostaną zmienione na POLSTR. WIBOR pozostaje w okresie przejściowym dla obsługi istniejących umów, a zgodnie z aktualnym harmonogramem od początku 2027 roku WIBOR nie powinien być stosowany w nowych umowach, z określonymi wyjątkami.
Dla osoby planującej kredyt hipoteczny najważniejsze nie jest samo oznaczenie wskaźnika. Ważne jest to, jak zastosowany wskaźnik i marża banku wpływają na oprocentowanie, a tym samym na wysokość raty kredytu.
Jaki jest wpływ stóp procentowych na oprocentowanie kredytu?
Wskaźniki referencyjne nie funkcjonują w oderwaniu od sytuacji na rynku finansowym. Znaczenie mają między innymi stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej oraz sytuacja na rynku pieniądza.
Dla klienta najważniejszy jest jednak prosty wniosek: zmiany warunków rynkowych mogą przełożyć się na zmianę oprocentowania kredytu zmiennego, a tym samym na wysokość raty.
Dlatego przy wyborze kredytu nie warto patrzeć wyłącznie na wysokość marży czy oprocentowanie obowiązujące w dniu podpisania umowy. Istotne są również zasady, na jakich oprocentowanie może zmieniać się w przyszłości.
A co z oprocentowaniem stałym?
Przy kredycie ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem mechanizm jest inny. Przez określony w umowie czas wysokość oprocentowania nie zmienia się wraz ze zmianami wskaźnika referencyjnego.
To rozwiązanie daje pełną przewidywalność wysokości rat w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, ale również wymaga sprawdzenia warunków konkretnej oferty.
Podsumowanie
Zaciągając kredyt hipoteczny, wiążemy się z bankiem na wiele lat. Warto więc mieć świadomość, z czego składa się oprocentowanie kredytu i co może powodować jego zmianę.
W ostatnich latach zaszła również istotna zmiana na rynku finansowym – po wielu latach stosowania WIBOR trwa przejście na nowy wskaźnik referencyjny POLSTR.
Przy porównywaniu ofert kredytowych warto patrzeć nie tylko na jedną liczbę przedstawioną w ofercie, ale na cały mechanizm ustalania oprocentowania.
Jeżeli masz wątpliwości, jak poszczególne elementy oferty wpłyną na Twój kredyt, warto przed podjęciem decyzji przeanalizować je razem z doradcą kredytowym.
Arkadiusz Kaniuk
doradca kredytowy
