Rosnące raty kredytu od pewnego czasu dokuczają nam wszystkim. Dzieje się tak za sprawą podwyżek stóp procentowych, które mają bezpośredni wpływ na Wibor, zmienną część oprocentowania kredytu. Co możemy z tym zrobić?
Kredyty ze stałym oprocentowaniem mają w ofercie wszystkie Banki. W obliczu systematycznie rosnących stóp procentowych(oprocentowania kredytów) daje to nam poczucie stabilności rat na określony czas. Czy warto z takiej możliwości skorzystać?
Wiemy już z poprzedniego wpisu: Jak podnieść zdolność kredytową. Zajmijmy się dziś kosztami kredytów w 2022 roku i ich porównaniem.
Kredyt hipoteczny nosi taką nazwę, ponieważ jego zabezpieczeniem jest hipoteka w Księdze Wieczystej nieruchomości. Jak przy każdym kredycie warto zwrócić uwagę na pewne „szczegóły” oferty, aby nie ponosić konsekwencji nietrafionej decyzji przez długie lata.
Zaciągając kredyt hipoteczny wiążemy się z wybranym bankiem na kilkanaście lat, z jego dobrymi oraz też i tymi gorszymi stronami. Dlatego tak bardzo istotne jest dokładne porównanie dostępnych ofert wszystkich banków oraz sprawdzenie wszelkich kosztów jakie będziemy ponosić.
Na jakie etapy można podzielić coś, co nazywamy doradztwo kredytowe? Często spotykam osoby, które po pierwszej wizycie w banku lub u doradcy kredytowego są już w pełni przekonane, że otrzymały kredyt hipoteczny. Niestety, procedura uzyskania kredytu jest dość długotrwała i skomplikowana, a sama oferta kredytu to dopiero obietnica. Ostateczną decyzję ZAWSZE podejmuje bank, a nie doradca kredytowy. A jak to wygląda od zaplecza, co robi doradca i bank z naszym wnioskiem o kredyt? Poznaj jak to jest.
Doradztwo kredytowe rozpoczyna się od oceny możliwości kredytowych
Planując zakup mieszkania, domu lub budowę domu to pierwsze kroki kierujesz do banku lub firmy „doradztwo kredytowe”. Po co? Sprawdzić czy masz zdolność kredytową na kredyt hipoteczny. Twoje pierwsze spotkanie z doradcą kredytowym jest o tyle ważne, że przez szereg pytań ma on za zadanie ocenić twoją zdolność kredytową. Ocena zdolności to nie to samo, co decyzja banku a jedynie opinia doradcy, która pomoże Ci w podjęciu dalszych kroków. Warto przygotować się do takiego spotkania i przygotować informacje:
- jakie masz dochody i z jakiego tytułu, od kiedy
- wysokość zobowiązań – karty kredytowe, limity, raty kredytów
- historia spłacanych zobowiązań.
To ostatnie o tyle jest ważne, że jest najczęstszym powodem odmowy udzielenia kredytu.
*WAŻNE* Potwierdź swoją zdolność kredytową w różnych miejscach.
Sprawdź inne firmy doradztwa kredytowego lub banki. Jeśli szacunki twojej zdolności się powtórzą – możesz przyjąć je za prawdziwe.
Jeżeli już masz pewność co do swoich możliwości kredytowych (pamiętaj, że to nie jest jeszcze decyzja kredytowa!) możesz zacząć poszukiwanie nieruchomości, działki, projektu… Po jej znalezieniu zazwyczaj podpisujemy umowę przedwstępną. Zauważ, że już na tym etapie musisz najczęściej podjąć pierwsze zobowiązania finansowe w postaci zadatku lub zaliczki, zanim kredyt rzeczywiście zostanie przyznany. Dlatego tak istotna jest dogłębna i rzetelna ocena możliwości kredytowych przez doradcę kredytowego. Będzie mnóstwo pytań!
Jednym z najważniejszych, a jednocześnie najbardziej żmudnych etapów kredytu hipotecznego, jest kompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów. Dla kogoś, kto nigdy tego nie robił to czarna magia. Dobry doradca kredytowy przejmuje na siebie większą część pracy, zarówno przy zbieraniu jak i wypełnianiu wszelkich skomplikowanych formularzy.
Jak poznasz , że to dobry doradca kredytowy? Zawsze bierze stronę klienta i działa tylko w jego interesie.
Po co Ci doradca kredytowy?
Na jakich etapach doradca kredytowy może okazać się tobie pomocny:
- Kontakt ze sprzedającym, biurem nieruchomości lub deweloperem. Doradca kredytowy może bezpośrednio u źródła otrzymać niezbędne dokumenty oraz sprawdzić od razu ich treść. Odciąży Ciebie, a jednocześnie sprawdzi poprawność dokumentów.
- Wypełnianie wniosków o kredyt hipoteczny: nikt nie lubi wypełniać skomplikowanych dokumentów zwłaszcza, gdy wypełnia je po raz pierwszy w życiu.
- Kontrola nad całym procesem.
Następny etap doradztwa kredytowego – analiza wniosku o kredyt w banku
Następnym etapem procesu kredytu hipotecznego jest przekazanie zgromadzonej i – uwaga – kompletnej dokumentacji do działu analiz kredytowych. Analiza wniosku kredytowego podzielona jest na szereg etapów, oto one.
- Bramka, czyli przyjęcie dokumentów do banku: dokumenty oraz ich treść sprawdzane są pod kątem poprawności oraz kompletności. Najczęściej na tym etapie jest sprawdzany BIK klientów, aby odrzucić z procesu wnioski klientów nie spełniających podstawowych wymagań banku.
- Analiza prawna: analityk sprawdza treść wszystkich dokumentów pod kątem zgodności z zasadami prawa i wewnętrznymi procedurami banku.
- Analiza techniczna, czyli akceptacji zabezpieczenia się na przedmiotowej nieruchomości oraz potwierdzenie/oszacowanie jej wartości.
- Analiza ekonomiczna: na tym etapie jest sprawdzana nasza zdolność kredytowa.
- Decyzja kredytowa: bank wydaje końcową decyzję: pozytywną, pozytywną warunkową lub negatywną. Decyzja warunkowa oznacza, że klient musi spełnić pewne warunki przed podpisaniem umowy kredytowej, np.: przedłożenie nowego zaświadczenia o zatrudnieniu, nowego zaświadczenia ze spółdzielni/wspólnoty itp.
- Umowa kredytowa: jest sporządzana przez administratora kredytu w banku w momencie wydania decyzji bezwarunkowej lub w spełnienia wszystkich niezbędnych warunków wymaganych przez dział analiz.
WAŻNE* Dopiero pozytywna decyzja kredytowa jest potwierdzeniem udzielenia kredytu bankowego
Istotne jest dokładne przeczytanie i wyjaśnienie wątpliwości jeszcze przed jej podpisaniem. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat i naprawdę warto umowę skrupulatnie przeczytać! Wracam do roli doradcy kredytowego. Powinien odpowiedzieć na wszelkie pytania.
Umowa kredytowa i wypłata kredytu
Podpisanie umowy kredytowej oraz aktu przeniesienia własności u Notariusza nie kończą jeszcze całego procesu udzielania kredytu. Pozostają do spełnienia warunki do uruchomienia kredytu umieszczone w umowie kredytowej. Standardowymi warunkami uruchomienia jest przedłożenie w banku aktu własności lub umowy cesji dewelopera, ubezpieczenie nieruchomości. Na pewno podpisanie dyspozycji uruchomienia. Kredyt jest uruchamiany dopiero po przedstawieniu i sprawdzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów do uruchomienia kredytu.
Nawiązując do obrazka, dla kogoś, kto nigdy nie ubiegał się o kredyt hipoteczny, cały proces to labirynt. Można, niestety, się w nim zgubić. A teraz warto. Warto skorzystać z doświadczonego doradcy kredytowego i warto, aby skoordynować działania wszystkich uczestników transakcji i dzięki temu uniknąć niepotrzebnych stresów i usprawnić całą procedurę.
W razie pytań służę pomocą
Arkadiusz Kaniuk
Jak uzyskać kredyt dla kierowcy TIRa?
Nie jest to jakaś szczególna grupa zawodowa, ale kilkukrotnie pomagałem takim klientom w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Co zatem charakteryzuje kierowców TIRa, że doradca kredytowy pisze o tym artykuły? Odpowiedź jest prosta: bardzo specyficzny sposób uzyskiwania dochodów.
Do napisania tego tekstu, po artykule kredyt na budowę domu, zainspirował mnie mail od klientki. Oto jego część:
„W załączniku przesyłam umowę kredytową jaką dostaliśmy z mężem do zapoznania się i mamy umówić się na termin jej podpisania. W drugim załączniku znajduje się również symulacja, którą doradca z banku przedstawił nam na początku rozmów w sprawie kredytu. Umowa kredytowa została jednak stworzona nie dla tych wcześniejszych warunków kredytowych, w których marża wynosiła 2,37% a z marżą 2,74%. Zapytałam doradcy z banku czemu tak się stało i otrzymałam odpowiedz cyt: „Uprzejmie informuję, że różnica w marży kredytu jest spowodowana tym, że w symulacji wpisałam wyższą kwotę wartości nieruchomości . Oszacowana wartość nieruchomości przez analityka wynosi 303.000,00zł i marża wyniosła 2,74p.p.„. Co mamy z tym fantem zrobić?
Skąd pomysł aby opisać kredyty dla lekarzy? Jako doradca kredytowy często spotykam się z osobami, które mają specyficzne potrzeby do sfinansowania. Najczęściej jest to zakup domu lub mieszkania, zakup lokalu pod gabinet, jego wyposażenie, zakup sprzętu medycznego czy czasem konsolidacja kredytów w jeden z mniejszą ratą.
Ponieważ potrzeba często bywa pilna i nie można poczekać na uzbieranie odpowiedniej kwoty, trzeba skorzystać z kredytu. Jeśli na potrzeby nałożyć przeróżne sposoby zarobkowania poczynając od rezydentury, etatu, umów zleceń czy własnej działalności gospodarczej, często świeżo założonej, wybór odpowiedniego rozwiązania kredytowego może okazać się trudny. Ten artykuł ma na celu przybliżenie możliwych rozwiązań.
Wiemy już jak banki obliczają zdolność z działalności gospodarczej. Podejdźmy do tematy trochę szerzej, tj. co zrobić, gdy brakuje nam zdolności.
Czym jest zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa to nic innego jak zdolność do regularnej obsługi wnioskowanego kredytu. Bank ocenia według aktualnych wytycznych czy wystarczy naszych dochodów na spłatę wnioskowanego kredytu. Jak banki liczą zdolność kredytową? W skrócie: od naszych dochodów odejmują koszty(utrzymania, spłaty rat, limity kredytowe i karty). Jeśli po odjęciu od dochodów naszych kosztów pozostaje kwota na ratę wnioskowanego kredytu – to posiadamy zdolność kredytową. Co możemy zrobić gdy nasza zdolność kredytowa w ocenie banku jest za niska?
Komunikat z banku – odmowa udzielenia kredytu. To zaskoczenie dla klienta i doradcy kredytowego. Dlaczego odmowa? Najczęstszą przyczyną odmowy udzielenia kredytu jest zła historia kredytowa. Piszę o tym w artykule: Czy można wykreślić złą historię kredytową.
Jeśli więc miałeś problemy z terminową obsługą kredytu – możesz dostać odpowiedź negatywną. Czy to jedyna przyczyna odmowy? Zdecydowanie nie, jest ich dużo więcej.
Dość często słyszę pytanie: jak banki obliczają zdolność z działalności gospodarczej? Prowadzenie działalności gospodarczej na własny rachunek to bardzo popularna forma uzyskiwania dochodów. Specyficzne są zawody lekarzy i inne zawody medyczne o czym piszę we wpisie: Kredyty dla lekarzy i zawodów medycznych. Zdarza się, że osoba uzyskująca dochody z działalności chce kupić nieruchomość korzystając z kredytu hipotecznego. O czym powinien wiedzieć każdy przedsiębiorca starający się o kredyt mieszkaniowy?
