Kredyt na budowę domu na działce rolnej na dziś stwarza trochę problemów. Działki rolne są zdecydowanie tańsze od działek budowlanych, dlatego budując dom na działce rolnej już na etapie zakupu działki można znacznie obniżyć koszt całej inwestycji. Jeśli jednak planujesz wziąć kredyt na budowę domu na takiej działce, musisz przygotować się na długotrwałe procedury zmiany jej przeznaczenia i wyłączenia jej z tzw. produkcji rolnej. Tak naprawdę to jedynie działki położone w granicach miast są zwolnione z obowiązku odrolnienia. Od czego zacząć?
Zmiana przeznaczenia działki
Pierwsze kroki trzeba skierować do gminy, na terenie której położona jest działka rolna z zapytaniem, czy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy wystąpić do gminnego wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej o zmianę przeznaczenia działki w planie na cele nierolnicze.
Zmiana przeznaczenia działki następuje w drodze uchwały rady gminy, nie ma jednak żadnej gwarancji, że rada gminy uwzględni nasz wniosek. Na dodatek żadne konkretne przepisy nie regulują terminu, w jakim wniosek powinien zostać rozpatrzony. Z tego też powodu cała procedura odrolnienia może potrwać bardzo długo.
Jeżeli teren, na którym leży działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Warto tutaj zaznaczyć, że jeśli ziemia ma wysoką klasę bonitacyjną (III lub wyższą), jej odrolnienie może okazać się całkowicie niemożliwe.
Pozostałe wymogi dla działki rolnej to uzyskanie dostępu do drogi publicznej, możliwość jej uzbrojenia oraz „dobre” sąsiedztwo. Ostatnie pojęcie oznacza, że co najmniej jedna z działek sąsiadujących jest już zabudowana, dzięki czemu możliwe będzie określenie parametrów i sposobu użytkowania dla nowej zabudowy.
Wyłączenie z produkcji rolnej
Kolejnym krokiem do odrolnienia będzie wyłączenie naszej nieruchomości z produkcji rolnej. Wniosek składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego. Potrzebujemy załączniki: dokument potwierdzający prawo własności działki, wypis z planu zagospodarowanie lub decyzja WZIZT, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z mapą ewidencyjną, a także mapa działki z projektem jej zagospodarowania oraz wskazanym obszarem, który ma zostać wyłączony.
Z konieczności ubiegania się o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zwolnione są jedynie użytki rolne klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z dość wysokimi kosztami. Jest to jednorazowa należność uzależniona od klasy gruntu i dotychczasowego przeznaczenia, wynosząca od 87 435 zł/ha do 437 175 zł/ha. Opłata jest pomniejszona o wartość rynkową gruntu.
W przypadku trwałego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej należy również wnosić opłaty roczne w wysokości 10 proc. należności, które są ponoszone przez okres 10 lat.
Z obowiązku ponoszenia opłat są zwolnieni właściciele działek, zamierzający wybudować dom jednorodzinny, którzy chcą wyłączyć z produkcji rolnej nie więcej niż 5 arów. Jak widać wyłączenie gruntów o dobrej klasie jest nie tylko trudne ze względu na formalności, ale również kosztowne.
A może działka siedliskowa??
Kolejną możliwością wybudowania domu na działce rolnej jest tzw. zabudowa siedliskowa. Dotyczy to jednak wyłącznie rolników. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która posiada co najmniej 1 ha gruntu oraz ma odpowiednie kwalifikacje. Pod tym pojęciem kryje się wykształcenie rolnicze lub doświadczenie co najmniej 5 lat w pracy w gospodarstwie.
Jeśli chciałbyś zaciągnąć kredyt hipoteczny, aby sfinansować budowę domu na działce rolnej, to możesz to zrobić dopiero po przekształceniu działki rolnej w działkę budowlaną.
Arkadiusz Kaniuk
