Po wpisie: Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego pojawiło się kilka pytań od klientów. Poza oczywistymi pytaniami o zdolność kredytową padło: czy jest możliwy kredyt na zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką? Odpowiadam krótko: oczywiście, że tak. Wiele nieruchomości sprzedawanych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym mają w księdze wieczystej wpisaną hipotekę jako zabezpieczenie kredytu. Na pewno nie jest to przeszkodą w sprzedaży nieruchomości. Na czym polega taka transakcja i na co należy zwrócić uwagę?
Zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką
Mimo powszechnego przekonania zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości nie jest niczym nadzwyczajnym, to wie każdy doradca kredytowy. Normalność ta dotyczy oczywiście hipotek na rzecz banków. Niestety z hipotekami przymusowymi(ZUS/US) i na rzecz osób prywatnych banki na dziś słabo sobie radzą
Zarówno sprzedający indywidualni jak i deweloperzy mogą mieć kredyty bankowe zabezpieczone na nieruchomościach będących przedmiotem transakcji. Nadrzędną zasadą jest, że hipoteka przy transakcji musi zostać usunięta. Istnieją różnica w ich usuwaniu przy transakcjach na rynku wtórnym i rynku pierwotnym. Oto one.
Zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką na rynku wtórnym
Znaleźliśmy mieszkanie, mamy finansowanie więc pora na notariusza. Co ważne: notariusz musi pozostawić stan nieruchomości bez wad prawnych. Dlatego też w akcie notarialnym muszą pojawić się zapisy o wypłacie części ceny na poczet spłaty kredytu, dopiero resztę ceny dostaje sprzedający. Aby móc taki zapis umieścić notariusz potrzebuje dokładne informację o tym kredycie. Ile jeszcze pozostało kredytu, na jaki rachunek wpłacić tą kwotę i że bank wierzyciel zwolni hipotekę po spłacie całkowitej kwoty zadłużenia. Te informacje zawiera dokument zwany opinia bankowa. Banki wymagają tego dokumentu już przy składaniu wniosku o kredyt na zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką i na to trzeba zwrócić uwagę.
Zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką na rynku pierwotnym
Jeśli deweloper posiłkował się kredytem, to jest wpisana hipoteka w księdze wieczystej całej inwestycji. Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, należy dołączyć do dokumentacji kredytowej oświadczenie banku wierzyciela(wpisanego do KW) o bezciężarowym wyodrębnieniu lokalu. Pismo to mówi o tym, że w momencie przeniesienia własności na kupującego nieruchomość, z głównej księgi wieczystej całej inwestycji wydzielona zostanie nowa księga. Już bez hipoteki dewelopera, bez ciężaru.
Kiedy jest wykreślana hipoteka?
Na rynku wtórnym przy akcie notarialnym przeniesienia własności nieruchomości zostaje złożony wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Mamy więc po jej wpisaniu dwie hipoteki: starą i nową. Po rozliczeniu swojego kredytu sprzedający musi dostarczyć kupującemu zgodę swojego banku na jej wykreślenie. Wtedy kupujący składa wniosek w sądzie o jej wykreślenie, zaś nowa automatycznie przesuwa się na miejsce pierwsze.
W 2011 r. ustawą zmieniono przepisy dotyczące ksiąg wieczystych. Zmiana w głównej mierze dotyczy zastąpienia dotychczasowych dwóch hipotek: hipoteki zwykłej i kaucyjnej jedną hipoteką oraz wprowadzono prawo o możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
W praktyce nowe zasady mówią, że hipoteka nowego banku (nabywcy) nie zostanie automatycznie przeniesiona na pierwsze miejsce. Po wykreśleniu „starej” hipoteki powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, które można wykorzystać na podstawienie w to miejsce innej wierzytelności. Banki radzą sobie z taką sytuacją na dwa sposoby. Część banków wymaga dodatkowego wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione pierwsze miejsce, inne zaś zabezpieczają się oświadczeniem kredytobiorcy zawartym w umowie kredytowej.
Podsumowanie
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości dobrze jest dokładnie sprawdzić księgę wieczystą. Warto też upewnić się u doradcy kredytowego, jakie dodatkowe czynności i dokumenty będą wymagane przez nasz bank, aby przeprowadzić całą transakcję zgodnie z obowiązującym prawem.
W razie pytań lub wątpliwości proszę o opis w komentarzu.
Doradca kredytowy Arkadiusz Kaniuk
