Kredyt na budowę domu

Ostatnia aktualizacja: Wrzesień 2026

Czy to dobry czas, aby myśleć o kredycie na budowę? Tak. Weź pod uwagę wybór firmy budowlanej i ich terminy,  pozwolenia, kredyt – wszystko zabiera czas i wymaga koordynacji. A już przy okazji kredytu budowlano-hipotecznego rodzi się dodatkowo wiele pytań:

• Czy można skredytować zakup działki i budowę domu jednym kredytem?
• Na ile transz będzie podzielony kredyt?
• Jak bank rozlicza wykonane prace?
• Czy muszę być właścicielem działki na której będzie budowany dom?
• Czy muszę mieć pozwolenie na budowę?
• Jak banki liczą zdolność kredytową?
• Który bank ma najtańszy kredyt?
• Czy mogę korzystać z wielu firm budowlanych?
• Pytania, pytania,…

Postaram się usystematyzować informacje na temat kredytu na budowę. Zapraszam do lektury.

Kredytowanie zakupu działki i budowy domu

Większość banków podzieli taki proces na dwa elementy: najpierw skredytuje zakup działki jednym kredytem a po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę udzieli drugiego kredytu na budowę domu. Tutaj przy okazji: nie wszystkie banki chcą wpisać drugą hipotekę w Księdze Wieczystej, nawet po sobie! To powinien wiedzieć każdy doradca kredytowy.

Są 4 banki, które sfinansują zakup działki i budowę domu jednym kredytem, jednak dalej podzielą go na dwie części: w pierwszej kolejności sfinansują transakcję zakupu działki, a po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę sfinansują samą budowę.

Drugie rozwiązanie ma zaletę taką, że ogranicza papierologię(zamiast dwóch wniosków kredytowych jest tylko jeden) oraz najważniejsze: przystępując do transakcji mamy zagwarantowane finansowanie całości inwestycji. Bo co się stanie, jeśli po zakupie działki bank zmieni np. zasady oceny zdolności kredytowej i nie udzieli kredytu na budowę?

Kosztorys budowy – co bank uwzględni, czego nie

Przy kredycie na budowę domu ważny jest również kosztorys planowanych prac. Bank będzie oceniał, czy przyjęty koszt budowy odpowiada zakresowi inwestycji. Nie wszystkie wydatki związane z budową muszą być traktowane przez bank w taki sam sposób, dlatego warto wcześniej sprawdzić, które elementy inwestycji mogą zostać uwzględnione w finansowaniu. Znaczenie ma także minimalny koszt budowy przypadający na 1 m² domu. Zbyt niski kosztorys może oznaczać problem z finansowaniem dalszych etapów budowy.

Na podstawie przyjętego zakresu i harmonogramu prac ustalana jest również liczba transz, w których bank będzie wypłacał kredyt.

Na ile transz podzieli bank kredyt na budowę?

Z doświadczenia wiemy, że jest to 2-5 transz. Tak naprawdę to kredytobiorca sugeruje wielkość transz i odległość pomiędzy nimi odpowiednio przygotowując harmonogram budowy. Ostatecznie jednak to bank podejmuje decyzję. Przykład: ING wypłaca kredyt na budowę w 2 transzach.

Ciekawym przypadkiem jest budowa domu z gotowych elementów. Dom przyjeżdża z fabryki w gotowych częściach i jest montowany przez 3-4 dni. Bank wypłacił kredyt 450.000 jedną transzą.

Jak są rozliczane transze kredytu?

No właśnie. To ważne pytanie: jak to się dzieje z kolejnymi transzami. Generalnie bank wypłaca transzę na sprecyzowane w kosztorysie prace.

Czy bank zaakceptuje sytuację, gdy zamiast postawić ściany działowe zdecydowaliśmy się kupić promocyjnej cenie okna? Jakie są opłaty za kontrolę inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy? Czy bank wymaga rozliczenia prac za pomocą faktur? Te pytania, jeśli są ważne dla kredytobiorcy, wymagają szczegółowych odpowiedzi.

Czy muszę być właścicielem działki, na której będzie budowany dom?

Odpowiedź jest jednoznaczna: tak. Nie możemy budować swojego domu na nie swojej działce. Jeśli chcemy budować dom finansowany kredytem bankowym, jednoznacznie musimy być właścicielem działki.

Czy muszę mieć pozwolenie na budowę?

Na dziś jeszcze tak – banki wymagają prawomocnego pozwolenia na budowę. Prawomocne oznacza, że po wydaniu pozwolenia i upływie 14 dniowego terminu na odwołanie, musimy pójść do starostwa, aby uzyskać pieczątkę: „Pozwolenie stało się prawomocne dnia…”.

Nowe prawo budowlane przewiduje zgłoszenie budowy, ale na dzień, w którym piszę ten artykuł nie ma jeszcze szczegółowych wytycznych w procedurach bankowych.

Jak banki liczą zdolność kredytową?

Do obliczenia zdolności kredytowej banki biorą pod uwagę dochody i istniejące zobowiązania. Jeśli starasz się o kredyt na budowę, a masz już kredyt na zakup działki, bank uwzględni wysokość raty tego kredytu.

Oprocentowanie, jakie ma kredyt na budowę domu i na zakup np. mieszkania nie ma między sobą różnic. Oczywiście są różnice w oprocentowaniu i całkowitych kosztach kredytu pomiędzy ofertami kolejnych banków.

Czy mogę korzystać z wielu firm budowlanych?

Takie pytanie padło kiedyś z ust klienta, więc je przytaczam. Ty, jako inwestor, dostajesz środki na inwestycję. I to Ty decydujesz kto i co będzie wykonywał. I to Ty dostajesz pieniądze na konto i płacisz wykonawcom. Bank nie płaci Twoim wykonawcom i za Twoje zakupy.

Potrzebujesz pomocy w uzyskaniu najlepszego kredytu na budowę? Zadzwoń.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy