W tym miejscu powinienem zadać zupełnie inne pytanie:

Który bank akceptuje dochody z diet?

 

Wiemy, że powszechną metodą wynagradzania kierowców TIR jest taka, że dostają podstawę, jest to najczęściej najniższą krajowa i dodatkowo diety. Nie jest to żadna reguła, ale tak się zdarza. Taka konstrukcja wynagrodzenia kierowcy TIRa pozwala na uniknięcie płacenia przez pracodawcę podatku od całości wynagrodzenia, ponieważ nie ma podatku od diet. Gorzej jest w sytuacji starania się o kredyt hipoteczny, ponieważ banki nie chcę akceptować diet jako dochód.

Diety są zwrotem za poniesione koszty utrzymania kierowcy w czasie świadczenia pracy. Zgodnie z tą definicją nie są dochodem. I to jest powodem, że bank nie chce ich uznać jako dochód, więc bierze do obliczenia zdolności tylko podstawę. Zdolność kredytowa z samą podstawą to żadna rewelacja. Tak naprawdę nie można z taką zdolnością kupić żadnej nieruchomości.

Który bank udzieli kredyt dla kierowcy TIRa uzyskującego dochody z dietami?

 

Wiem, że tak naprawdę są na dziś cztery banki, które taki kredyt hipoteczny zrobią. Warunki, jakie muszą być spełnione to wpływ środków z diety na rachunek bankowy(nie akceptuje się pieniędzy wypłacanych w kasie). Czasami musi się też pojawić się odpowiedni zapis w umowie o pracę, mówiący o tym, że część wynagrodzenia jest wypłacana w formie diety. Jak wspomniałem są tylko cztery banki uznające diety jako dochód.

Dlaczego to jest ważne i warto zwrócić uwagę na fakt, że tylko część diet jest brane jako dochód. Najwięcej traktuje jako dochód Alior bank, bo aż 80% dochodu z tytułu diet.

Zasady, według jakich banki oceniają dochody z poszczególnych źródeł ulegają ciągłym zmianom.Każdy dobry doradca kredytowy ma aktualną wiedzę na ten temat. Warto jest skorzystać z fachowej pomocy doradcy kredytowego. Doradca kredytowy wie najlepiej gdzie aktualnie uzyskać kredyt hipoteczny dla kierowcy TIRa. Ty nie tracisz czasu na szukanie i odwiedzanie kilku banków, dlatego warto skorzystać z moich usług.

Warto skorzystać

Doradca kredytowy Arkadiusz Kaniuk

Czy można poprawić zdolność kredytową?

Każdy bank ma inne wewnętrzne regulacje co do metodologii liczenia zdolności kredytowej. Jeśli więc w konkretnym banku nie posiadamy zdolności to być może w innym banku już posiadamy. Jako doradca kredytowy codziennie porównuję oferty banków, również pod kątem zdolności kredytowej i mam w tym zakresie odpowiednią wiedzę i narzędzia. Warto dokładnie porównać wszystkie banki, aby ocenić nasze możliwości kredytowe. Szczególnie jeśli uzyskujemy nietypowe dochody, np. z tytułu diet, umów zleceń czy prowadzimy działalność rozliczaną na zasadzie ryczałtu.

Przykład: dla rodziny 2+1 mieszkającej w Szczecinie z dochodami 5.000 netto bez zobowiązań kredytowych zdolność kredytowa wynosi od  273.000 do 439.000.

A jeśli nie mamy nigdzie zdolności kredytowej?

Są dwie metody podniesienia zdolności kredytowej: podniesienie dochodów i/lub obniżenie kosztów.

Postaraj się o dodatkowy udokumentowany dochód

To oczywiste, że chcąc podnieść zdolność kredytową na kredyt hipoteczny, należałoby pokombinować z dochodami. Jak?

1. Podwyżka – dobra okazja na rozmowę z pracodawcą i sposób na zabezpieczenie dodatkowych wydatków na ratę,
2. Zalegalizowanie dochodów – w sytuacji, gdy część dochodów otrzymujemy „nieoficjalnie”, nawet choćby czasowo, dla banku, należy „ozusować” odpowiednią kwotę,
3. Dodatkowe zatrudnienie dające dodatkowe dochody – nawiasem mówiąc dla banku liczy się otrzymywane wynagrodzenie, niekoniecznie fakt świadczenia pracy.

Zredukuj wszelkie możliwe obciążenia

Obciążeniem w rozumieniu procedur banku są wszelkie zobowiązania kredytowe wobec innych banków oraz koszty utrzymania rodziny. Jeśli więc posiadasz takie zobowiązania jak: karta kredytowa, limit kredytowy w ROR, drobny kredyt gotówkowy i jesteś w stanie je spłacić – zrób to jak najszybciej. Banki biorą pod uwagę aktywne zobowiązania: ratę kredytu lub określony procent z limitu karty kredytowej lub limitu kredytowego odejmując od dochodu, o pomniejsza naszą zdolność kredytową.

A co z kosztami utrzymania? Wracam z przypomnieniem: każdy bank liczy je inaczej, a jeśli np. masz rodzinę 2+2, gdzie dochody przynosi jedna osoba dobrym rozwiązaniem jest ustanowienie rozdzielności majątkowej. Wtedy koszt utrzymania rodziny dzieli się na 2, zatem obniżają się koszty i rośnie Twoja zdolność.

Dodaj kogoś z dobrymi dochodami do kredytu

Najczęstszymi szczęśliwcami przystępującymi wspólnie do kredytu są rodzice wnioskodawców kredytowych. Wnoszą swoje dodatkowe dochody powodują, że wzrasta suma dochodów dyspozycyjnych(po odjęciu kosztów), przez co rośnie wspólna zdolność. Trzeba zwrócić uwagę, że wiek osób z dodatkowymi dochodami skraca długość kredytu, ponieważ kredyt może trwać do określonego wieku kredytobiorcy, np. 75 roku życia. Ten fakt dość często limituje długość kredytu, więc proponuję to zrobić rozważnie.

Jeśli nie masz ochoty biegać od banku do banku w poszukiwaniu odpowiedniej oferty skorzystaj z pomocy bezpłatnej pomocy doświadczonego doradcy kredytowego. Pozostaję do dyspozycji.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy

Przyczyny odmowy udzielenia kredytu można zasadniczo podzielić na dwie grupy:

1. Wynik wewnętrznych regulacji banku,
2. Indywidualne cechy klienta.

Na pierwszą grupę przyczyn nie mamy żadnego wpływu – tak po prostu jest. Każdy bank ma wewnętrzne procedury co do akceptacji lub jej braku poszczególnych elementów kredytu (dalej je wyszczególnię). Ostatnio często spotykamy odmowy z powodu braku możliwości oszacowania ryzyka banku(chodzi o wpływ pandemii Covid-19). Możemy co najwyżej wybrać inny bank, który daną sytuację jest gotowy zaakceptować. I to jest istotą wyboru odpowiedniej oferty: wybrać taki bank, który zaakceptuje naszą indywidualną sytuację.

Czy zła historia kredytowa przekreśla szansę na kredyt hipoteczny?

Wszystko zależy od rodzaju opóźnień. Jeśli były jednostkowe o parę dni – raczej nie powinno być problemu. Gorzej jeśli były notoryczne, nawet na paru zobowiązaniach.

Są osoby, które nigdy nie miały żadnych zobowiązań wobec banków, czyli nie mają historii kredytowej. To w większości ma negatywny wpływ na decyzję kredytową. Zatem jeśli zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny przygotuj sobie dobrą historię kredytową. Kup coś na raty, zamów kartę kredytową no i przede wszystkim: terminowo reguluj spłaty.

Rozwiązanie: przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny sprawdź swoją historię BIK(www.bik.pl). Może trzeba będzie coś z niej usunąć…

Czy Twoje dochody są wystarczające?

Zdolność kredytowa, czyli zdolność do prawidłowej obsługi kredytu, to nic innego jak bilans naszych dochodów i obciążeń. Jeśli, w bardzo dużym uproszczeniu, po odjęciu obciążeń od dochodu pozostaje miejsce na ratę, to znaczy że mamy zdolność.

Należy dodać, że banki biorą pod uwagę jedynie UDOKUMENTOWANE dochody. Niestety, jeśli część dochodów dostajesz w kopercie bank nie bierze ich pod uwagę.

Jest ogromna liczba sposobów uzyskiwania dochodu. Dla każdego z nich banki mają specyficzne wymagania, co do długości uzyskiwania oraz ich akceptacji. Przykładowo: diety kierowców akceptują jedynie 3 banki.

O sposobach poprawy zdolności kredytowej piszę w artykule: Jak podnieść zdolność kredytową?.

Jaką nieruchomość chcesz skredytować?

Bank rozpatrując Twój wniosek o kredyt przygotowuje się na wypadek, gdybyś jego nie spłacał i byłby zmuszony egzekwować dług poprzez sprzedaż nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Dlatego też bank określa możliwość potencjalnej sprzedaży nieruchomości a więc „chodliwość” takiego zabezpieczenia na danym terenie. Stąd często wymagana jest wycena przez rzeczoznawcę majątkowego i nie wszystkie rodzaje nieruchomości bank che wziąć jako zabezpieczenie.

Czasami przedmiotem transakcji jest nietypowa nieruchomość, np. z dużym udziałem powierzchni komercyjnej. Są banki, które wezmą taką nieruchomość, ale w większości trzeba dać inne zabezpieczenie, najlepiej mieszkalne.

Dokumentacja kredytowa

To element kredytu często mocno niedoceniany. Jak wspominałem wcześniej, przed wydaniem decyzji o udzieleniu kredytu bank ocenia naszą wiarygodność. Ponieważ część danych we wnioskach jest danymi deklaratywnymi analitycy często porównują je w różnych źródłach. Potrafią np. wejść na Facebooka i porównać: we wniosku wpisane nie ma dzieci, a tu na zdjęciach z wakacji fotka z moimi pociechami. Albo we wniosku brak samochodu, a w historii rachunku dwa tankowania w miesiącu.

Stwierdzenie rozbieżności między rzeczywistością a danymi podanymi we wniosku najczęściej skutkuje odmową.

Dobry doradca kredytowy przeprowadza preanalizę, czyli analizuje dokładnie wszystkie dokumenty i już na etapie początkowym wyłapuje i prostuje wszelkie nieścisłości.

Czy ilość zapytań w BIK może spowodować odmowę Banku?

Wbrew pozorom analitycy bankowi to żywi ludzie – nie automaty. Przede wszystkim są odpowiedzialni za bezpieczeństwo transakcji. Jeśli mają jakieś wątpliwości starają się je wyjaśnić, ale jeśli te wątpliwości są duże – wolą dać odmowę.

Na zadane pytanie odpowiem: tak, ilość zapytań w BIK ma znaczenie. Banki widzą również odmowy innych banków, wtedy niejako automatem również dają odmowę.

Najlepiej jest złożyć wnioski w 1-2 bankach i zobaczyć, jakie są powody ewentualnej odmowy. Te powody kolejno usunąć i wtedy zdecydowanie zwiększa się szansę na uzyskanie kredytu.

Podsumowanie

Wpływ na decyzję kredytową banku mają dochody, historia kredytowa oraz nieruchomość i wkład własny. Jeśli zamierzasz ubiegać się o kredyt warto zadbać o te elementy. Złą historię BIK można wykreślić, oczywiście w granicach zasad: spóźnienia do 60 dni lub od których całkowitej spłaty upłynęło 5 lat, a dochody można czasowo udokumentować.

W tak trudnej decyzji jaką jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto jest skorzystać z wiedzy i doświadczenia dobrego doradcy kredytowego. Z pewnością pomoże uniknąć niepotrzebnych stresów i zaplanuje całą transakcję, aby była możliwa do zaakceptowania przez Bank. Czasem trzeba rzeczywistość delikatnie nagiąć do wymagań stawianych przez bank.

Arkadiusz Kaniuk

centrum-kredytowe.szczecin.pl

Czy kopiowanie dowodu przez banki jest legalne?

Wejście w życie z dniem 12 lipca 2019r. ustawy o dokumentach publicznych nie powoduje zmiany aktualnego stanu rzeczy w zakresie możliwości kopiowania dowodu i innych dokumentów tożsamości przez banki.To opinia Związku Banków Polskich.

Uprawnienie takie wynika wprost z art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Zgodnie z nią, instytucje obowiązane na potrzeby stosowania środków bezpieczeństwa finansowego mogą przetwarzać informacje zawarte w dokumentach tożsamości klienta i osoby upoważnionej do działania w jego imieniu oraz sporządzać ich kopie.

Dodatkowym wzmocnieniem tego uprawnienia w przypadku banków jest art. 112b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, zgodnie z którym banki mogą przetwarzać dla celów prowadzonej działalności bankowej informacje zawarte w dokumentach tożsamości osób fizycznych.

Potwierdzeniem powyższego jest decyzja GIODO z dnia 22 lutego 2013 r. po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie skargi na przetwarzanie danych osobowych klienta przez bank (DOLiS/DEC – 211/13/11391,11396).

Zgodnie z uzasadnieniem do tej decyzji, kopiowanie dowodu, jako czynność techniczna służąca pozyskaniu danych osobowych nie może być kwestionowana przez GIODO. Z punktu widzenia przepisów ustawy o ochronie danych osobowych istotny jest nie sam fakt kopiowania dowodów. Istotny jest fakt, aby gromadzenie danych zawartych w kopiach tych dokumentów było oparte na konkretnej podstawie prawnej, w niniejszym wypadku jest to art. 112b ustawy – Prawo bankowe.

W jakim celu bank lub pośrednik kredytowy kseruje dowód?

Kserowanie dowodów osobistych przez banki może mieć miejsce tylko wtedy, gdy jest to niezbędne do wykonywania czynności bankowych (np. klient wnioskuje o kredyt hipoteczny lub jakikolwiek inny produkt bankowy). Niedozwolone jest natomiast kopiowanie dowodów przez banki w innych celach, np. w marketingowych.

Inaczej ma się rzecz kopiowania dowodów przez inne instytucje, pracodawców…

Zatem sumując: kopiowanie dowodów jest dozwolone, przetwarzanie danych w nich zawartych bez podstawy prawnej, czyli np. zgody właściciela – zabronione.

 

doradca kredytowy Arkadiusz Kaniuk

centrum-kredytowe.szczecin.pl

Doradca kredytowy

Według wspomnianej ustawy doradca kredytowy to osoba, która z pełną odpowiedzialnością, również karną, wskazuje na rozwiązanie kredytowe najlepsze dla klienta. W związku z tym musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, a za swoje usługi pobiera opłatę od klienta, a nie jak dotychczas od banku – to znacząca różnica. Do tego doradca musi posiadać odpowiedni wpis do rejestru prowadzonego przez KNF.

Oczywiście, jak to w naszym wesołym kraju bywa, w dniu wejścia w życie ustawy nie było takich polis w żadnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Na dziś jest jedno towarzystwo oferujące OC dla doradców, ale uwaga: składka roczna wynosi 10.000 złotych! Jakiś kosmos! Dla porównania: lekarz chirurg, który codziennie ma w swoich rękach życie ludzkie płaci OC w wysokości 500-700 złotych rocznie. O co zatem chodzi?

Pośrednik kredytów hipotecznych

Pośrednik kredytowy nie może świadczyć usług doradczych. Nic z tego. Powinien pokazać klientowi szczegóły wszystkich ofert kredytu, a decyzję o wyborze dokonuje sam klient. Do tego pośrednik jest zobowiązany przekazać klientowi dwa formularze informacyjne(średnio to kilka arkuszy A4) dotyczące prezentowanego kredytu: jeden w sprzedaży wiązanej zaś drugi z podstawową ofertą bez żadnych dodatkowych produktów.

Wyobraźcie sobie taką sytuację: klient prosi o porównanie ofert 3 najlepszych banków. Zatem mamy 6 formularzy na kilkudziesięciu kartkach. Czy ktoś to przeczyta i sam sobie porówna poszczególne parametry? Moim skromnym zdaniem to sztuka dla sztuki a tak naprawdę chodzi o pieniądze. Tak, o kasę. Za wpis do rejestru pośredników trzeba zapłacić 400 złotych za każdego pracownika, do tego wpływy z OC, do tego nowelizowano ustawę o kredytach konsumpcyjnych, gdzie znowu zawarto konieczność wpisu do odpowiedniego rejestru(tym razem 600 złotych od podmiotu)… W głowie się kręci. No cóż – dobra zmiana.

 

Arkadiusz Kaniuk

Ekspert kredytowy