Przyczyny odmowy udzielenia kredytu można zasadniczo podzielić na dwie grupy:

1. Wynik wewnętrznych regulacji banku,
2. Indywidualne cechy klienta.

Na pierwszą grupę przyczyn nie mamy żadnego wpływu – tak po prostu jest. Każdy bank ma wewnętrzne procedury co do akceptacji lub jej braku poszczególnych elementów kredytu (dalej je wyszczególnię). Ostatnio często spotykamy odmowy z powodu braku możliwości oszacowania ryzyka banku(chodzi o wpływ pandemii Covid-19). Możemy co najwyżej wybrać inny bank, który daną sytuację jest gotowy zaakceptować. I to jest istotą wyboru odpowiedniej oferty: wybrać taki bank, który zaakceptuje naszą indywidualną sytuację.

Czy zła historia kredytowa przekreśla szansę na kredyt hipoteczny?

Wszystko zależy od rodzaju opóźnień. Jeśli były jednostkowe o parę dni – raczej nie powinno być problemu. Gorzej jeśli były notoryczne, nawet na paru zobowiązaniach.

Są osoby, które nigdy nie miały żadnych zobowiązań wobec banków, czyli nie mają historii kredytowej. To w większości ma negatywny wpływ na decyzję kredytową. Zatem jeśli zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny przygotuj sobie dobrą historię kredytową. Kup coś na raty, zamów kartę kredytową no i przede wszystkim: terminowo reguluj spłaty.

Rozwiązanie: przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny sprawdź swoją historię BIK(www.bik.pl). Może trzeba będzie coś z niej usunąć…

Czy Twoje dochody są wystarczające?

Zdolność kredytowa, czyli zdolność do prawidłowej obsługi kredytu, to nic innego jak bilans naszych dochodów i obciążeń. Jeśli, w bardzo dużym uproszczeniu, po odjęciu obciążeń od dochodu pozostaje miejsce na ratę, to znaczy że mamy zdolność.

Należy dodać, że banki biorą pod uwagę jedynie UDOKUMENTOWANE dochody. Niestety, jeśli część dochodów dostajesz w kopercie bank nie bierze ich pod uwagę.

Jest ogromna liczba sposobów uzyskiwania dochodu. Dla każdego z nich banki mają specyficzne wymagania, co do długości uzyskiwania oraz ich akceptacji. Przykładowo: diety kierowców akceptują jedynie 3 banki.

O sposobach poprawy zdolności kredytowej piszę w artykule: Jak podnieść zdolność kredytową?.

Jaką nieruchomość chcesz skredytować?

Bank rozpatrując Twój wniosek o kredyt przygotowuje się na wypadek, gdybyś jego nie spłacał i byłby zmuszony egzekwować dług poprzez sprzedaż nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Dlatego też bank określa możliwość potencjalnej sprzedaży nieruchomości a więc „chodliwość” takiego zabezpieczenia na danym terenie. Stąd często wymagana jest wycena przez rzeczoznawcę majątkowego i nie wszystkie rodzaje nieruchomości bank che wziąć jako zabezpieczenie.

Czasami przedmiotem transakcji jest nietypowa nieruchomość, np. z dużym udziałem powierzchni komercyjnej. Są banki, które wezmą taką nieruchomość, ale w większości trzeba dać inne zabezpieczenie, najlepiej mieszkalne.

Dokumentacja kredytowa

To element kredytu często mocno niedoceniany. Jak wspominałem wcześniej, przed wydaniem decyzji o udzieleniu kredytu bank ocenia naszą wiarygodność. Ponieważ część danych we wnioskach jest danymi deklaratywnymi analitycy często porównują je w różnych źródłach. Potrafią np. wejść na Facebooka i porównać: we wniosku wpisane nie ma dzieci, a tu na zdjęciach z wakacji fotka z moimi pociechami. Albo we wniosku brak samochodu, a w historii rachunku dwa tankowania w miesiącu.

Stwierdzenie rozbieżności między rzeczywistością a danymi podanymi we wniosku najczęściej skutkuje odmową.

Dobry doradca kredytowy przeprowadza preanalizę, czyli analizuje dokładnie wszystkie dokumenty i już na etapie początkowym wyłapuje i prostuje wszelkie nieścisłości.

Czy ilość zapytań w BIK może spowodować odmowę Banku?

Wbrew pozorom analitycy bankowi to żywi ludzie – nie automaty. Przede wszystkim są odpowiedzialni za bezpieczeństwo transakcji. Jeśli mają jakieś wątpliwości starają się je wyjaśnić, ale jeśli te wątpliwości są duże – wolą dać odmowę.

Na zadane pytanie odpowiem: tak, ilość zapytań w BIK ma znaczenie. Banki widzą również odmowy innych banków, wtedy niejako automatem również dają odmowę.

Najlepiej jest złożyć wnioski w 1-2 bankach i zobaczyć, jakie są powody ewentualnej odmowy. Te powody kolejno usunąć i wtedy zdecydowanie zwiększa się szansę na uzyskanie kredytu.

Podsumowanie

Wpływ na decyzję kredytową banku mają dochody, historia kredytowa oraz nieruchomość i wkład własny. Jeśli zamierzasz ubiegać się o kredyt warto zadbać o te elementy. Złą historię BIK można wykreślić, oczywiście w granicach zasad: spóźnienia do 60 dni lub od których całkowitej spłaty upłynęło 5 lat, a dochody można czasowo udokumentować.

W tak trudnej decyzji jaką jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto jest skorzystać z wiedzy i doświadczenia dobrego doradcy kredytowego. Z pewnością pomoże uniknąć niepotrzebnych stresów i zaplanuje całą transakcję, aby była możliwa do zaakceptowania przez Bank. Czasem trzeba rzeczywistość delikatnie nagiąć do wymagań stawianych przez bank.

Arkadiusz Kaniuk

centrum-kredytowe.szczecin.pl

Mam kłopot z BIK – co zrobić?

Po pierwsze trzeba ocenić skalę problemu, bo mogłeś mieć jedno kilkudniowe spóźnienie – wtedy nie jest to dla banku problem. Jeśli spóźnienia w obsłudze trwały notorycznie i na wielu zobowiązaniach – Twoja szansa na uzyskanie kredytu jest bliska zeru. W takim przypadku należy dokładniej przyjrzeć się historii kredytowej i ocenić, czy można ją usunąć. Od czego zacząć?

Aby ocenić historię kredytową należy posłużyć się narzędziem, jakim jest raport BIK. Można go pobrać bezpośrednio ze strony https://www.bik.pl/. Jeśli masz swoje konto osobiste w PKO BP lub Meritum możesz pobrać raport za pośrednictwem jednej z funkcjonalności konta. Co dalej?

Dalej raport trzeba wnikliwie przeanalizować, ocenić które wpisy można pousuwać oraz czy to usuwanie pozwoli nam ostatecznie na uzyskanie kredytu – bo przecież o to chodzi. Niestety wystarczy, że zostanie choćby jeden niedobry wpis – całe czyszczenie nie ma większego sensu.

Pracuję jako doradca kredytowy od ponad 8 lat i wiem, że w znacznej ilości przypadków czyszczenie BIK daje pozytywny efekt, jednak skuteczności nie można zagwarantować. Dlaczego?

Kiedy można wykreślić złą historię z BIK?

Dokładne wytyczne co do cofnięcia możliwości przetwarzania danych osobowych przez BIK są opisane w art. 105 ust. 2. Prawo Bankowe, który mówi, że:

Jeżeli zobowiązanie zastało zamknięte(spłacone), możemy cofnąć zgodę na przetwarzanie danych przez BIK udzieloną przy podpisywaniu umowy kredytowej. Jeśli nieterminowa obsługa lub inaczej spóźnienia nie przekraczały 60 dni możemy to zrobić w każdej chwili, składając odpowiednie pismo w banku, w którym mieliśmy kredyt. Jeśli spóźnienie przekroczyło 60 dni – możemy to zrobić dopiero po upływie 5 lat.

Gdy spełniamy powyższy warunek wypełniamy odpowiedni dokument, podpisujemy i zanosimy do banku. Zazwyczaj po około 30 dniach dostajemy odpowiedź.

Wzór pisma o cofnięcie zgody BIK

Imię i Nazwisko, adres, Pesel

Niniejszym cofam zgodę wyrażoną w dniu (data umowy kredytowej) na przetwarzanie moich danych osobowych po wygaśnięciu zobowiązania wobec banku w oparciu art. 105 a ust. 2 Ustawy o prawie bankowym z dnia 16 czerwca 2005 roku (Dz.U.2002.72.665).

Proszę o sporządzenie stosownego sprostowania w Biurze Informacji Kredytowej.

Podpis

Cofnięcie zgody na przetwarzanie danych przez BIK SA skutkuje przeniesieniem historii naszego zobowiązania do części statystycznej i jednocześnie nie jest widoczne dla pytających banków.

Ważne, aby nie czyścić wszystkiego jak leci i pozostawić zobowiązania z prawidłową obsługą – są one ważnym atutem w negocjacjach z instytucjami finansowymi.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy