Kupno mieszkania z rynku wtórnego jest bardzo popularnym celem dla zaciągnięcia kredytu hipotecznego, zna to każdy doradca kredytowy. Zazwyczaj po prostu znajdujemy używane mieszkanie, a jeśli jest dla nas atrakcyjne decydujemy się na jego zakup. Na co warto zwrócić uwagę i jakich szczegółów dopilnować?

W jakim banku wziąć kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego?

Jak zwykle przy odpowiedzi na tak postawione pytanie powstaje konieczność odpowiedzi na trochę więcej pytań.

Czy upatrzone mieszkanie ma już założoną Księgę Wieczystą?

Dla całości procesu, aby wziąć kredyt na mieszkanie to dość ważna kwestia. Jeśli mieszkanie nie ma jeszcze założonej Księgi Wieczystej to dobra wiadomość, bo oznacza, że na pewno nie ma w niej żadnych niepokojących wpisów. Warto wtedy poprosić sprzedającego o podstawę nabycia mieszkania. Mogło być np. przekazane aktem darowizny, a nie został zapłacony podatek od tejże darowizny. Bank to na pewno w odpowiednim momencie sprawdzi.

Jeśli mieszkanie ma urządzoną Księgę Wieczystą to warto przejrzeć jej treść, szczególnie dział III, gdzie wpisane są roszczenia, np. służebność dożywotnia dla babci. Jeśli jest wpisane roszczenie, a jest nieaktualne, bo np. babcia odeszła z tego świata, potrzebny będzie dokument potwierdzający ten fakt. Może się też tak zdarzyć, że żyjąca jeszcze babcia zrzeknie się tego roszczenia i dopiero wtedy bank zaakceptuje nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.

Równie ważny jest dział IV Księgi Wieczystej, gdzie wpisywane są hipoteki. Jeśli jest tam wpisana hipoteka na rzecz banku, który udzielił kredytu pod zastaw nieruchomości sprawa jest oczywista i dość prosta – potrzebna będzie opinia bankowa zawierająca informacje o stanie zadłużenia z tytułu udzielonego kredytu, numerze rachunku bankowego służącego do do jego całkowitej spłaty i oświadczenie banku, że zwolni hipotekę po wpłaceniu wymienionej należności. Gorzej, jeśli wpisana hipoteka dotyczy osoby prywatnej. Wtedy wcześniej trzeba uregulować należność i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki lub zostawić depozyt w sądzie równoważny wartości hipoteki – wtedy sąd pozwoli na jej wykreślenie. Miałem taki przypadek, że w KW była hipoteka dotycząca długu o wartości  3USD z 1934 roku na rzecz Izaaka Shwartza, który dawno już nie żyje, jak również nie żyje osoba, która ten dług zaciągnęła – wtedy jedynym rozwiązaniem jest opisany wyżej depozyt sądowy.

Kredyt na mieszkanie z tzw. spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (SWPDL)

W ostatnim okresie kredyt na mieszkanie z takim prawem jest bardzo mocno poszukiwany przez przybyszów z np. Ukrainy. Jedynie takie mieszkanie kartą pobytu mogą kupić. W takim przypadku pojawia się trzecia strona – Spółdzielnia Mieszkaniowa, działająca według prawa o spółdzielniach mieszkaniowych. I ponownie mamy dwie możliwe sytuacje: jest założona Księga Wieczysta lub nie. Jeśli jest założona Księga Wieczysta sprawa wygląda analogicznie – jedynie dodatkowym dokumentem potrzebnym do kredytowania zakupu będzie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości z opłatami, gdyż opłaty są przypisanie do prawa własności a nie do właściciela. Prosto mówiąc moglibyśmy kupić prawo własności razem z długiem.

Jeśli natomiast SWPDL nie ma założonej Księgi Wieczystej, to potrzebne będzie dodatkowe pismo ze Spółdzielni Mieszkaniowej mówiące o tym komu przysługuje prawo do lokalu, że lokal nie ma założonej Księgi Wieczystej i że nie ma przeciwwskazań do jej założenia.

Jednym z podstawowych warunków zaakceptowania nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest uregulowany stan gruntów, na których stoi blok, czyli że mieszkanie ma określony udział w gruncie. Jeśli sytuacja własności gruntu nie jest uregulowana to praktycznie nie ma  możliwości udzielenia kredytu na mieszkanie.

Kredyt na mieszkanie z wpisaną hipoteką

Dość często klienci pytają: czy można kupić/sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? Odpowiedź jest jednoznaczna i oczywista: tak, jak najbardziej. Istnienie hipoteki w Księdze Wieczystej kupowanego mieszkania nie ogranicza jego sprzedaży. Wprowadza jednak wymagane dodatkowe dokumenty w postaci opinii bankowej oraz determinuje sposób uruchomienia kredytu.

Opinia bankowa to nic innego jak oświadczenie banku wierzyciela (banku, na rzecz którego wpisana jest hipoteka) o stanie aktualnego zadłużenia, numerze rachunku do jego całkowitej spłaty oraz zezwolenie na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia.

Co do sposobu zapłaty za mieszkanie z hipoteką zasada jest następująca: po pierwsze trzeba zaspokoić bank lub wierzyciela hipotecznego, aby w całości spłacić zadłużenie z tytułu hipoteki, zaś dopiero pozostałą część na rzecz sprzedającego.

Jeśli coś zgubiłem albo coś wymaga doprecyzowania proszę o info w komentarzach

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy Szczecin