Jakie są sposoby na rosnące raty kredytu?

Po ostatnich podwyżkach stóp procentowych oprocentowanie kredytów wzrosło. Wzrosły, co za tym idzie, raty kredytów. Czy i co możemy zrobić, aby choć trochę sobie ulżyć w takiej sytuacji?

Na początku mała uwaga: banki też mają kłopot z potencjalnym brakiem spłat kredytów. Dlatego mogą stosować różne, często niestandardowe rozwiązania. Na pewno warto o takie rozwiązanie zapytać, zanim zaczną się kłopoty z utrzymaniem regularności spłat.

Zmiana długości kredytu

Rozciągnięcie długości spłat kredytu spowoduje podzielenie wartości zadłużenia na więcej rat, stąd i rata kapitałowa, ale i rata odsetkowa ulegną zmniejszeniu. Warto złożyć wniosek o zmianę warunków kredytowania.

Wakacje kredytowe

W przypadku doraźnej potrzeby oddechu od opłacania rat można skorzystać z wakacji kredytowych. Niektóre banki mają je zapisane w umowach kredytowych, w innych trzeba o nie poprosić w formie odpowiedniego wniosku.

Przejście na oprocentowanie stałe

W sytuacji przejścia zna oprocentowanie stałe rosnące raty kredytu przestają nas dotyczyć. Mamy spokój na 5, 7 czy 10 lat(zależnie od banku). Co jeśli w trakcie chcielibyśmy wrócić na oprocentowanie zmienne, bo stopy procentowe spadły? Zapłacimy zadośćuczynienie. Pytanie: jaką marżę dostaniemy po powrocie na zmienne? Zdarza się, że wyższą, więc całe oszczędności możemy oddać z nawiązką. Warto to sprawdzić i policzyć.

Programy wsparcia kredytobiorców

Póki co istnieje Fundusz Wsparcia Kredytobiorców(szczegóły na stronie www.bgk.pl). Przeznaczony jest dla osób, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej i nie są w stanie spłacać swoich kredytów. Poza tym są zapowiedzi premiera o przygotowywanych rozwiązaniach. Póki co – czekamy.

Konsolidacja kredytów

Spłata wielu rat to rosnące raty kredytu każdego kredytu z osobna. Może więc zamienić je na jeden kredyt z niższą ratą?

Refinansowanie kredytu

Pojawiają się dość atrakcyjne oferty na przeniesienie kredytu. Zero prowizji, koszt przeniesienia to nowy wpis do hipoteki. Zmianą warto się zainteresować, gdy mamy znacznie wyższe oprocentowanie istniejącego kredytu. Inaczej to będzie zmiana kosmetyczna.

Nadpłata kredytu

Jeśli masz wolne środki i możesz je przeznaczyć na nadpłacenie części kredytu – zrób to. Wartość zadłużenia spadnie, co obniży wysokość spłacanej raty.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy

W tym miejscu powinienem zadać zupełnie inne pytanie:

Który bank akceptuje dochody z diet?

 

Wiemy, że powszechną metodą wynagradzania kierowców TIR jest taka, że dostają podstawę, jest to najczęściej najniższą krajowa i dodatkowo diety. Nie jest to żadna reguła, ale tak się zdarza. Taka konstrukcja wynagrodzenia kierowcy TIRa pozwala na uniknięcie płacenia przez pracodawcę podatku od całości wynagrodzenia, ponieważ nie ma podatku od diet. Gorzej jest w sytuacji starania się o kredyt hipoteczny, ponieważ banki nie chcę akceptować diet jako dochód.

Diety są zwrotem za poniesione koszty utrzymania kierowcy w czasie świadczenia pracy. Zgodnie z tą definicją nie są dochodem. I to jest powodem, że bank nie chce ich uznać jako dochód, więc bierze do obliczenia zdolności tylko podstawę. Zdolność kredytowa z samą podstawą to żadna rewelacja. Tak naprawdę nie można z taką zdolnością kupić żadnej nieruchomości.

Który bank udzieli kredyt dla kierowcy TIRa uzyskującego dochody z dietami?

 

Wiem, że tak naprawdę są na dziś cztery banki, które taki kredyt hipoteczny zrobią. Warunki, jakie muszą być spełnione to wpływ środków z diety na rachunek bankowy(nie akceptuje się pieniędzy wypłacanych w kasie). Czasami musi się też pojawić się odpowiedni zapis w umowie o pracę, mówiący o tym, że część wynagrodzenia jest wypłacana w formie diety. Jak wspomniałem są tylko cztery banki uznające diety jako dochód.

Dlaczego to jest ważne i warto zwrócić uwagę na fakt, że tylko część diet jest brane jako dochód. Najwięcej traktuje jako dochód Alior bank, bo aż 80% dochodu z tytułu diet.

Zasady, według jakich banki oceniają dochody z poszczególnych źródeł ulegają ciągłym zmianom.Każdy dobry doradca kredytowy ma aktualną wiedzę na ten temat. Warto jest skorzystać z fachowej pomocy doradcy kredytowego. Doradca kredytowy wie najlepiej gdzie aktualnie uzyskać kredyt hipoteczny dla kierowcy TIRa. Ty nie tracisz czasu na szukanie i odwiedzanie kilku banków, dlatego warto skorzystać z moich usług.

Warto skorzystać

Doradca kredytowy Arkadiusz Kaniuk

Otóż to nie jest żadna kpina, a niestety codzienna praktyka nieuczciwych lub niedouczonych doradców. I nie mam na myśli jedynie ludzi pracujących w bankach, ale również ogólnie doradców kredytowych. Chcąc „złapać” klienta przedstawiają klientowi jakieś kosmicznie dobre warunki, klient się cieszy, że wreszcie znalazł najlepsze rozwiązanie a potem okazuje się, że warunki w decyzji kredytowej są już inne. Najgorzej jeśli nie ma alternatywy albo czasu, wtedy klient z konieczności podpisuje niekorzystną umowę.

Jak sobie radzić z takimi nieetycznymi zachowaniami?

Sprawdzaj oferty kredytów w różnych miejscach

Niezależnie od tego, czy pytasz o kredyt w banku czy u doradcy kredytowego, sprawdź jego propozycję na wybrany kredyt hipoteczny w innym miejscu. Skorzystaj z innej firmy doradztwa kredytowego i porównaj oferowane rozwiązania. Jeśli się pokrywają możesz założyć, że są realne. To samo dotyczy wybranego banku. Odwiedź inny oddział i porównaj oferowane warunki.

Złóż wniosek do więcej niż jednego banku

Każdy dobry doradca kredytowy składa wniosek o kredyt do minimum dwóch banków. Chyba, że jest sytuacja, gdzie nie ma alternatywy, chociażby kredyt w NOK. Jeśli jest możliwe więcej niż jedno wyjście – złóż wnioski o kredyt do minimum dwóch banków. Takie rozwiązanie daje komfort, że jeśli dostaniemy odpowiedź negatywną lub gorsze niż w propozycji warunki – mamy drugi wybór.

Wspomniana wyżej klientka, po mojej podpowiedzi, podjęła negocjacje i bank w końcu obniżył jej oprocentowanie do proponowanego pierwotnie. Dlatego, że postawiła sprawę jasno: „Zrobicie wcześniej proponowaną ofertę, to bierzemy kredyt. Nie zrobicie – idziemy do innego banku”. Mając w ręku decyzję innego banku tego typu negocjacje są o wiele prostsze – wystarczy pokazać umowę.

Posumowanie

Szukając dobrego rozwiązania kredytowego porównaj koszty całkowite ofert w wielu miejscach, u różnych pośredników, w różnych oddziałach banku. Propozycja „kosmicznych” warunków powinna wzbudzić Twoją czujność. Wyślij wnioski kredytowe do co najmniej dwóch banków i wybierz lepszą ofertę, ale spośród decyzji kredytowych, a nie z pierwotnych symulacji. To najlepszy sposób na najkorzystniejszy kredyt.

Arkadiusz Kaniuk

centrum-kredytowe.szczecin.pl

Czy można poprawić zdolność kredytową?

Każdy bank ma inne wewnętrzne regulacje co do metodologii liczenia zdolności kredytowej. Jeśli więc w konkretnym banku nie posiadamy zdolności to być może w innym banku już posiadamy. Jako doradca kredytowy codziennie porównuję oferty banków, również pod kątem zdolności kredytowej i mam w tym zakresie odpowiednią wiedzę i narzędzia. Warto dokładnie porównać wszystkie banki, aby ocenić nasze możliwości kredytowe. Szczególnie jeśli uzyskujemy nietypowe dochody, np. z tytułu diet, umów zleceń czy prowadzimy działalność rozliczaną na zasadzie ryczałtu.

Przykład: dla rodziny 2+1 mieszkającej w Szczecinie z dochodami 5.000 netto bez zobowiązań kredytowych zdolność kredytowa wynosi od  273.000 do 439.000.

A jeśli nie mamy nigdzie zdolności kredytowej?

Są dwie metody podniesienia zdolności kredytowej: podniesienie dochodów i/lub obniżenie kosztów.

Postaraj się o dodatkowy udokumentowany dochód

To oczywiste, że chcąc podnieść zdolność kredytową na kredyt hipoteczny, należałoby pokombinować z dochodami. Jak?

1. Podwyżka – dobra okazja na rozmowę z pracodawcą i sposób na zabezpieczenie dodatkowych wydatków na ratę,
2. Zalegalizowanie dochodów – w sytuacji, gdy część dochodów otrzymujemy „nieoficjalnie”, nawet choćby czasowo, dla banku, należy „ozusować” odpowiednią kwotę,
3. Dodatkowe zatrudnienie dające dodatkowe dochody – nawiasem mówiąc dla banku liczy się otrzymywane wynagrodzenie, niekoniecznie fakt świadczenia pracy.

Zredukuj wszelkie możliwe obciążenia

Obciążeniem w rozumieniu procedur banku są wszelkie zobowiązania kredytowe wobec innych banków oraz koszty utrzymania rodziny. Jeśli więc posiadasz takie zobowiązania jak: karta kredytowa, limit kredytowy w ROR, drobny kredyt gotówkowy i jesteś w stanie je spłacić – zrób to jak najszybciej. Banki biorą pod uwagę aktywne zobowiązania: ratę kredytu lub określony procent z limitu karty kredytowej lub limitu kredytowego odejmując od dochodu, o pomniejsza naszą zdolność kredytową.

A co z kosztami utrzymania? Wracam z przypomnieniem: każdy bank liczy je inaczej, a jeśli np. masz rodzinę 2+2, gdzie dochody przynosi jedna osoba dobrym rozwiązaniem jest ustanowienie rozdzielności majątkowej. Wtedy koszt utrzymania rodziny dzieli się na 2, zatem obniżają się koszty i rośnie Twoja zdolność.

Dodaj kogoś z dobrymi dochodami do kredytu

Najczęstszymi szczęśliwcami przystępującymi wspólnie do kredytu są rodzice wnioskodawców kredytowych. Wnoszą swoje dodatkowe dochody powodują, że wzrasta suma dochodów dyspozycyjnych(po odjęciu kosztów), przez co rośnie wspólna zdolność. Trzeba zwrócić uwagę, że wiek osób z dodatkowymi dochodami skraca długość kredytu, ponieważ kredyt może trwać do określonego wieku kredytobiorcy, np. 75 roku życia. Ten fakt dość często limituje długość kredytu, więc proponuję to zrobić rozważnie.

Jeśli nie masz ochoty biegać od banku do banku w poszukiwaniu odpowiedniej oferty skorzystaj z pomocy bezpłatnej pomocy doświadczonego doradcy kredytowego. Pozostaję do dyspozycji.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy

Przyczyny odmowy udzielenia kredytu można zasadniczo podzielić na dwie grupy:

1. Wynik wewnętrznych regulacji banku,
2. Indywidualne cechy klienta.

Na pierwszą grupę przyczyn nie mamy żadnego wpływu – tak po prostu jest. Każdy bank ma wewnętrzne procedury co do akceptacji lub jej braku poszczególnych elementów kredytu (dalej je wyszczególnię). Ostatnio często spotykamy odmowy z powodu braku możliwości oszacowania ryzyka banku(chodzi o wpływ pandemii Covid-19). Możemy co najwyżej wybrać inny bank, który daną sytuację jest gotowy zaakceptować. I to jest istotą wyboru odpowiedniej oferty: wybrać taki bank, który zaakceptuje naszą indywidualną sytuację.

Czy zła historia kredytowa przekreśla szansę na kredyt hipoteczny?

Wszystko zależy od rodzaju opóźnień. Jeśli były jednostkowe o parę dni – raczej nie powinno być problemu. Gorzej jeśli były notoryczne, nawet na paru zobowiązaniach.

Są osoby, które nigdy nie miały żadnych zobowiązań wobec banków, czyli nie mają historii kredytowej. To w większości ma negatywny wpływ na decyzję kredytową. Zatem jeśli zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny przygotuj sobie dobrą historię kredytową. Kup coś na raty, zamów kartę kredytową no i przede wszystkim: terminowo reguluj spłaty.

Rozwiązanie: przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny sprawdź swoją historię BIK(www.bik.pl). Może trzeba będzie coś z niej usunąć…

Czy Twoje dochody są wystarczające?

Zdolność kredytowa, czyli zdolność do prawidłowej obsługi kredytu, to nic innego jak bilans naszych dochodów i obciążeń. Jeśli, w bardzo dużym uproszczeniu, po odjęciu obciążeń od dochodu pozostaje miejsce na ratę, to znaczy że mamy zdolność.

Należy dodać, że banki biorą pod uwagę jedynie UDOKUMENTOWANE dochody. Niestety, jeśli część dochodów dostajesz w kopercie bank nie bierze ich pod uwagę.

Jest ogromna liczba sposobów uzyskiwania dochodu. Dla każdego z nich banki mają specyficzne wymagania, co do długości uzyskiwania oraz ich akceptacji. Przykładowo: diety kierowców akceptują jedynie 3 banki.

O sposobach poprawy zdolności kredytowej piszę w artykule: Jak podnieść zdolność kredytową?.

Jaką nieruchomość chcesz skredytować?

Bank rozpatrując Twój wniosek o kredyt przygotowuje się na wypadek, gdybyś jego nie spłacał i byłby zmuszony egzekwować dług poprzez sprzedaż nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Dlatego też bank określa możliwość potencjalnej sprzedaży nieruchomości a więc „chodliwość” takiego zabezpieczenia na danym terenie. Stąd często wymagana jest wycena przez rzeczoznawcę majątkowego i nie wszystkie rodzaje nieruchomości bank che wziąć jako zabezpieczenie.

Czasami przedmiotem transakcji jest nietypowa nieruchomość, np. z dużym udziałem powierzchni komercyjnej. Są banki, które wezmą taką nieruchomość, ale w większości trzeba dać inne zabezpieczenie, najlepiej mieszkalne.

Dokumentacja kredytowa

To element kredytu często mocno niedoceniany. Jak wspominałem wcześniej, przed wydaniem decyzji o udzieleniu kredytu bank ocenia naszą wiarygodność. Ponieważ część danych we wnioskach jest danymi deklaratywnymi analitycy często porównują je w różnych źródłach. Potrafią np. wejść na Facebooka i porównać: we wniosku wpisane nie ma dzieci, a tu na zdjęciach z wakacji fotka z moimi pociechami. Albo we wniosku brak samochodu, a w historii rachunku dwa tankowania w miesiącu.

Stwierdzenie rozbieżności między rzeczywistością a danymi podanymi we wniosku najczęściej skutkuje odmową.

Dobry doradca kredytowy przeprowadza preanalizę, czyli analizuje dokładnie wszystkie dokumenty i już na etapie początkowym wyłapuje i prostuje wszelkie nieścisłości.

Czy ilość zapytań w BIK może spowodować odmowę Banku?

Wbrew pozorom analitycy bankowi to żywi ludzie – nie automaty. Przede wszystkim są odpowiedzialni za bezpieczeństwo transakcji. Jeśli mają jakieś wątpliwości starają się je wyjaśnić, ale jeśli te wątpliwości są duże – wolą dać odmowę.

Na zadane pytanie odpowiem: tak, ilość zapytań w BIK ma znaczenie. Banki widzą również odmowy innych banków, wtedy niejako automatem również dają odmowę.

Najlepiej jest złożyć wnioski w 1-2 bankach i zobaczyć, jakie są powody ewentualnej odmowy. Te powody kolejno usunąć i wtedy zdecydowanie zwiększa się szansę na uzyskanie kredytu.

Podsumowanie

Wpływ na decyzję kredytową banku mają dochody, historia kredytowa oraz nieruchomość i wkład własny. Jeśli zamierzasz ubiegać się o kredyt warto zadbać o te elementy. Złą historię BIK można wykreślić, oczywiście w granicach zasad: spóźnienia do 60 dni lub od których całkowitej spłaty upłynęło 5 lat, a dochody można czasowo udokumentować.

W tak trudnej decyzji jaką jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto jest skorzystać z wiedzy i doświadczenia dobrego doradcy kredytowego. Z pewnością pomoże uniknąć niepotrzebnych stresów i zaplanuje całą transakcję, aby była możliwa do zaakceptowania przez Bank. Czasem trzeba rzeczywistość delikatnie nagiąć do wymagań stawianych przez bank.

Arkadiusz Kaniuk

centrum-kredytowe.szczecin.pl

Jak banki obliczają zdolność z działalności gospodarczej?

Z racji dość popularnej formy uzyskiwania dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na własny rachunek powstaje pytanie jak w takiej sytuacji banki obliczają zdolność kredytową. Banki mają różne wymagania w ocenie zdolności kredytowej co do minimalnej długości trwania działalności. Ważnym elementem jest forma rozliczenia działalności z urzędem skarbowym, gdyż ma to wpływ na ustalenie wysokości dochodu netto. Dlatego zanim podejmiemy jakiekolwiek zobowiązania warto ocenić, co proponuje doradca kredytowy, aby omówić szanse i ryzyka związane z udzieleniem kredytu hipotecznego.

Jak długo muszę prowadzić działalność?

Minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej jest określony w procedurach poszczególnych banków. Większość z nich wymaga co najmniej 12-miesięcznego stażu, a niektóre nawet 24. Jeśli zmieniłeś etat na działalność i masz kontrakt z tym samym pracodawcą, czyli przeszedłeś na tzw. „samozatrudnienie” – wystarczą 3 miesiące.

Jak rozumieć sens określenia minimalnymi? Oznacza to, że jeśli staż firmy wynosi nawet jeden miesiąc poniżej wymaganego progu powoduje, że bank nie weźmie takiego dochodu pod uwagę. Oczywiście Twoja wiarygodność w ocenie banku jest wyższa, jeśli Twoja działalność trwa o wiele dłużej.

Wykluczone PKD

Nie wszystkie dziedziny działalności są przez banki mile widziane. Wynika to z sezonowości branży lub „doświadczeń” banku co do spłacalności kredytów w danej branży. W czasie pandemii Covid-19 mamy aż nader dużo takich wykluczeń: hotelarstwo, fitness, animacje, gastronomia… Zanim zaczniemy procedować wniosek o kredyt hipoteczny powinniśmy sprawdzić, czy nasze PKD czasem nie znajduje się na liście wykluczonych w danym banku.

Jak dochody firmy wpływają na zdolność z działalności

Banki ustalają dochody, a co za tym idzie zdolność kredytową osób prowadzących działalność gospodarczą w zależności od formy rozliczenia firmy z Urzędem Skarbowym. W jaki sposób?

Księga przychodów i rozchodów (KPIR)

To najbardziej wiarygodna dla banku forma rozliczenia, gdyż pokazuje wynik finansowy firmy netto, po odliczeniu kosztów poniesienia przychodu oraz opłat typu składki ZUS i podatek. Wynik dochodu netto firmy nie różni się niczym w ocenie banku od dochodu uzyskiwanego na etacie.

Co istotne: niektóre banki uwzględnią amortyzację, jako koszt sztuczny oraz jednorazowe inwestycje, np. zakup środka transportu, czy linii produkcyjnej. A co z działalnością sezonową? Niestety, takiej działalności nie zaakceptuje żaden bank, no może jeden 🙂 .

Ryczałt ewidencjonowany

Taką formę posiadają najczęściej firmy świadczące wszelkiego rodzaju usługi, np. usługi budowlane. Banki szacują zdolność kredytową w zależności od wysokości stawki procentowej płaconego podatku zryczałtowanego. Przyjmują jako dochód netto jedynie część generowanego przychodu. Nie mając wiedzy o kosztach osiąganych przychodów ustalają, że dochód netto stanowi ileś % przychodu. Co bank to obyczaj. Są 3 banki, które liczą ryczałtowców bardzo dobrze, są takie, które nie akceptują takiej formy w ogóle.

Karta podatkowa

Taką formę mają w zależności od wyboru np. fryzjerzy. Sposób szacowania zdolności przez banki w tym przypadku polega na zastosowaniu mnożnika wysokości karty przez liczbę proceduralnie określoną w konkretnym banku.

Przykład:

• Wysokość karty wynosi 156 złotych,
• Mnożnik wybranego banku – 9
• Dochód netto w ocenie banku wynosi 9×148=1.404 zł.

Dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu

W zależności od formy rozliczenia firmy z US będą potrzebne: roczne zeznania podatkowe, aktualne zestawienie z KPIR lub zestawienie z ewidencji przychodów. Decyzja o wysokości karty podatkowej, zaświadczenia z ZUS i US o braku zaległości no i oczywiście wszelkie formularze bankowe.

Warto pamiętać, że dodatkowo bank sprawdzi obecność firmy w bazach dłużników, np. BIG. Jeśli jesteś tam wpisany niestety nie możesz liczyć na udzielenie kredytu. Warto sprawdzić te bazy zanim rozpoczniesz batalię o kredyt.

Jeśli według bankowej oceny zdolności kredytowej jesteś bez szans, możesz rozważyć kredyt inwestycyjny dla firmy. W tym kredycie można się podeprzeć tzw. przyszłym dochodem(najczęściej z biznes planu) i również doprowadzić do zakupu nieruchomości. Innym sposobem jest kreatywne podejście do poprawy zdolności kredytowej, jednak te metody omawiam indywidualnie z klientami decydującymi się na współpracę ze mną. Masz pytania? Zadzwoń lub napisz.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy Szczecin

Czy kopiowanie dowodu przez banki jest legalne?

Wejście w życie z dniem 12 lipca 2019r. ustawy o dokumentach publicznych nie powoduje zmiany aktualnego stanu rzeczy w zakresie możliwości kopiowania dowodu i innych dokumentów tożsamości przez banki.To opinia Związku Banków Polskich.

Uprawnienie takie wynika wprost z art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Zgodnie z nią, instytucje obowiązane na potrzeby stosowania środków bezpieczeństwa finansowego mogą przetwarzać informacje zawarte w dokumentach tożsamości klienta i osoby upoważnionej do działania w jego imieniu oraz sporządzać ich kopie.

Dodatkowym wzmocnieniem tego uprawnienia w przypadku banków jest art. 112b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, zgodnie z którym banki mogą przetwarzać dla celów prowadzonej działalności bankowej informacje zawarte w dokumentach tożsamości osób fizycznych.

Potwierdzeniem powyższego jest decyzja GIODO z dnia 22 lutego 2013 r. po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie skargi na przetwarzanie danych osobowych klienta przez bank (DOLiS/DEC – 211/13/11391,11396).

Zgodnie z uzasadnieniem do tej decyzji, kopiowanie dowodu, jako czynność techniczna służąca pozyskaniu danych osobowych nie może być kwestionowana przez GIODO. Z punktu widzenia przepisów ustawy o ochronie danych osobowych istotny jest nie sam fakt kopiowania dowodów. Istotny jest fakt, aby gromadzenie danych zawartych w kopiach tych dokumentów było oparte na konkretnej podstawie prawnej, w niniejszym wypadku jest to art. 112b ustawy – Prawo bankowe.

W jakim celu bank lub pośrednik kredytowy kseruje dowód?

Kserowanie dowodów osobistych przez banki może mieć miejsce tylko wtedy, gdy jest to niezbędne do wykonywania czynności bankowych (np. klient wnioskuje o kredyt hipoteczny lub jakikolwiek inny produkt bankowy). Niedozwolone jest natomiast kopiowanie dowodów przez banki w innych celach, np. w marketingowych.

Inaczej ma się rzecz kopiowania dowodów przez inne instytucje, pracodawców…

Zatem sumując: kopiowanie dowodów jest dozwolone, przetwarzanie danych w nich zawartych bez podstawy prawnej, czyli np. zgody właściciela – zabronione.

 

doradca kredytowy Arkadiusz Kaniuk

centrum-kredytowe.szczecin.pl

Doradca kredytowy

Według wspomnianej ustawy doradca kredytowy to osoba, która z pełną odpowiedzialnością, również karną, wskazuje na rozwiązanie kredytowe najlepsze dla klienta. W związku z tym musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, a za swoje usługi pobiera opłatę od klienta, a nie jak dotychczas od banku – to znacząca różnica. Do tego doradca musi posiadać odpowiedni wpis do rejestru prowadzonego przez KNF.

Oczywiście, jak to w naszym wesołym kraju bywa, w dniu wejścia w życie ustawy nie było takich polis w żadnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Na dziś jest jedno towarzystwo oferujące OC dla doradców, ale uwaga: składka roczna wynosi 10.000 złotych! Jakiś kosmos! Dla porównania: lekarz chirurg, który codziennie ma w swoich rękach życie ludzkie płaci OC w wysokości 500-700 złotych rocznie. O co zatem chodzi?

Pośrednik kredytów hipotecznych

Pośrednik kredytowy nie może świadczyć usług doradczych. Nic z tego. Powinien pokazać klientowi szczegóły wszystkich ofert kredytu, a decyzję o wyborze dokonuje sam klient. Do tego pośrednik jest zobowiązany przekazać klientowi dwa formularze informacyjne(średnio to kilka arkuszy A4) dotyczące prezentowanego kredytu: jeden w sprzedaży wiązanej zaś drugi z podstawową ofertą bez żadnych dodatkowych produktów.

Wyobraźcie sobie taką sytuację: klient prosi o porównanie ofert 3 najlepszych banków. Zatem mamy 6 formularzy na kilkudziesięciu kartkach. Czy ktoś to przeczyta i sam sobie porówna poszczególne parametry? Moim skromnym zdaniem to sztuka dla sztuki a tak naprawdę chodzi o pieniądze. Tak, o kasę. Za wpis do rejestru pośredników trzeba zapłacić 400 złotych za każdego pracownika, do tego wpływy z OC, do tego nowelizowano ustawę o kredytach konsumpcyjnych, gdzie znowu zawarto konieczność wpisu do odpowiedniego rejestru(tym razem 600 złotych od podmiotu)… W głowie się kręci. No cóż – dobra zmiana.

 

Arkadiusz Kaniuk

Ekspert kredytowy

Definicja gruntu rolnego

Nie będę w tym miejscu przytaczał całej definicji, bo nie jest to istotne w kontekście tematu. Ważny jest zapis, że działka poniżej 0,3 ha nie podlega ustawie, czyli można takimi działkami handlować bez żadnych ograniczeń. Oczywiście prawo pierwokupu działki rolnej zawsze ma ANR (Agencja Nieruchomości Rolnych). W większości działki pod budowę domu są poniżej wymienionego limitu, więc pozornie nie ma problemu. Pozornie?

Ograniczenie w kredytowaniu działek rolnych

Źródło problemu tkwi w ustawie o księgach wieczystych i hipotecznych, z której wynika, że wysokość hipotek dla działki rolnej nie może przekraczać wartości rynkowej działki. Dotyczy to wszystkich działek rolnych, bez względu na ich wielkość. Ustawodawca miał w zamyśle wprowadzenie ograniczenia, aby ANR chcąc wykupić taką działkę, nie musiała płacić za nią powyżej wartości rynkowej.

Przykład. Zaciągając kredyt na 100.000 złotych bank wpisuje hipotekę wartości 170.000 a nawet 200.000 złotych, która ma zabezpieczyć wartość długu oraz odsetek. Z tego wynika, że chcąc kupić działkę za 100.000 złotych, możemy na nią dostać około 50.000 złotych kredytu. W takiej samej proporcji możemy dostać kredyt na budowę domu.

Czy jest możliwa budowa na działce rolnej?

Tak, budowa na działce rolnej jest możliwa, jeśli masz prawomocne pozwolenie na budowę lub nie ma sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. Nie ma znaczenia jakiej wielkości jest działka rolna, może być nawet 1ha. Należy w tym miejscu pamiętać, że przy działce rolnej podlegającej ustawie o obrocie gruntami rolnymi, tj. o powierzchni powyżej 0,3ha może ją nabyć osoba z uprawnieniami rolniczymi, zamieszkała w gminie, w której znajduje się działka. W konsekwencji, jeśli po wybudowaniu domu będziesz chciał go sprzedać – krąg „klientów”, którzy będą mogli go kupić będzie mocno ograniczony. Dla banku to dodatkowe ograniczenie, więc kredytowanie takiej transakcji byłoby obciążone bardzo wysokim ryzykiem. Ale zawsze można wydzielić część działki z domem, odrolnić…

Co można z tym zrobić?

Aby móc skredytować budowę domu na działce rolnej w maksymalnej wysokości(na dziś do 90% wartości nieruchomości) powinniśmy zmienić przeznaczenie działki w ewidencji gruntów. Nie ma większego znaczenia fakt, że dla działki są wydane warunki zabudowy, pozwolenie na budowę lub studium zagospodarowania – dla banku ważne jest, aby w ewidencji gruntów działka nie była rolna. Dopiero wtedy będzie w stanie udzielić nam kredytu. Można też dać inne zabezpieczenie dla kredytu, o ile takowe posiadamy.

Może się zdarzyć, że ustawodawca zauważy swój błąd i sprostuje ustawę w zakresie hipotek dla działek przeznaczonych pod budowę… Temat na dziś jest jak gorący kartofel, więc zapewne będzie mieć ciąg dalszy.

Masz problem? Zadzwoń, napisz – postaram się pomóc.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy