W ostatnich dniach sporo zamieszania (w kilku prowadzonych przeze mnie kredytach na budowę domu), wywołała ustawa o obrocie gruntami rolnymi, obowiązująca od 01.05.2016 roku. Dość nieoczekiwanym problemem dla banków stała się budowa domu na działce rolnej, czyli takiej, która w ewidencji gruntów ma oznaczenie R lub pokrewne. Banki wstrzymały wydawanie decyzji/podpisanie umowy/uruchomienie kredytu dla tego typu aplikacji. Z czego to wynika? Spróbuję przybliżyć całe zagadnienie.
Definicja gruntu rolnego
Nie będę w tym miejscu przytaczał całej definicji, bo nie jest to istotne w kontekście tematu. Ważny jest zapis, że działka poniżej 0,3 ha nie podlega ustawie, czyli można takimi działkami handlować bez żadnych ograniczeń. Oczywiście prawo pierwokupu działki rolnej zawsze ma ANR (Agencja Nieruchomości Rolnych). W większości działki pod budowę domu są poniżej wymienionego limitu, więc pozornie nie ma problemu. Pozornie?
Ograniczenie w kredytowaniu działek rolnych
Źródło problemu tkwi w ustawie o księgach wieczystych i hipotecznych, z której wynika, że wysokość hipotek dla działki rolnej nie może przekraczać wartości rynkowej działki. Dotyczy to wszystkich działek rolnych, bez względu na ich wielkość. Ustawodawca miał w zamyśle wprowadzenie ograniczenia, aby ANR chcąc wykupić taką działkę, nie musiała płacić za nią powyżej wartości rynkowej.
Przykład. Zaciągając kredyt na 100.000 złotych bank wpisuje hipotekę wartości 170.000 a nawet 200.000 złotych, która ma zabezpieczyć wartość długu oraz odsetek. Z tego wynika, że chcąc kupić działkę za 100.000 złotych, możemy na nią dostać około 50.000 złotych kredytu. W takiej samej proporcji możemy dostać kredyt na budowę domu.
Czy jest możliwa budowa na działce rolnej?
Tak, budowa na działce rolnej jest możliwa, jeśli masz prawomocne pozwolenie na budowę lub nie ma sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. Nie ma znaczenia jakiej wielkości jest działka rolna, może być nawet 1ha. Należy w tym miejscu pamiętać, że przy działce rolnej podlegającej ustawie o obrocie gruntami rolnymi, tj. o powierzchni powyżej 0,3ha może ją nabyć osoba z uprawnieniami rolniczymi, zamieszkała w gminie, w której znajduje się działka. W konsekwencji, jeśli po wybudowaniu domu będziesz chciał go sprzedać – krąg „klientów”, którzy będą mogli go kupić będzie mocno ograniczony. Dla banku to dodatkowe ograniczenie, więc kredytowanie takiej transakcji byłoby obciążone bardzo wysokim ryzykiem. Ale zawsze można wydzielić część działki z domem, odrolnić…
Co można z tym zrobić?
Aby móc skredytować budowę domu na działce rolnej w maksymalnej wysokości(na dziś do 90% wartości nieruchomości) powinniśmy zmienić przeznaczenie działki w ewidencji gruntów. Nie ma większego znaczenia fakt, że dla działki są wydane warunki zabudowy, pozwolenie na budowę lub studium zagospodarowania – dla banku ważne jest, aby w ewidencji gruntów działka nie była rolna. Dopiero wtedy będzie w stanie udzielić nam kredytu. Można też dać inne zabezpieczenie dla kredytu, o ile takowe posiadamy.
Może się zdarzyć, że ustawodawca zauważy swój błąd i sprostuje ustawę w zakresie hipotek dla działek przeznaczonych pod budowę… Temat na dziś jest jak gorący kartofel, więc zapewne będzie mieć ciąg dalszy.
Masz problem? Zadzwoń, napisz – postaram się pomóc.
